Lettre d’intention non contraignante, quelles sont les contraintes?

Dans son jugement, l’honorable Bernard Synott, j.c.s., est venu expliquer (et ultimement limiter) la responsabilité pouvant être engendrée par une lettre d’intention non contraignante pour un vendeur potentiel.  

Les faits

Le 28 octobre 2011, une Lettre d’intention (ci-après « LOI ») est conclue entre les frères Beauregard à titre d’acheteurs potentiels et un groupe majoritairement composé des membres d’une même famille, la famille Boulanger (ci-après le « Groupe Boulanger »), à titre de vendeur potentiel.

La LOI est à l’effet que les frères Beauregard souhaitent faire l’acquisition d’actions du capital-actions des compagnies qui détiennent le Mont Sutton, les terrains environnants et qui y exploitent la station de ski Mont Sutton. Les frères Beauregard envisagent de poursuivre l’exploitation de la station de ski et de réaliser un développement immobilier résidentiel et hôtelier incluant un spa.

La LOI établit les bases des discussions à venir, « sans aucune obligation pour les parties ». À cet effet, le libellé de la LOI est sans équivoque :

« […] les concepts établis à la présente lettre d’intention ne représentent aucune obligation pour les parties et ne sont simplement prévus que pour établir les bases de nos discussions en vue de conclure l’achat des Actions (la « Transaction ») au moyen des Accords Finaux qui auront à être négociés entre nous. »

Au mois de novembre 2012, à la suite de nombreux échanges infructueux, le Groupe Boulanger met fin aux discussions avec les frères Beauregard.

Alléguant que la conduite du Groupe Boulanger au cours des négociations est fautive et contraire aux exigences de la bonne foi et que la terminaison de la démarche de vente n’est pas justifiée et est faite de façon intempestive, les frères Beauregard intentent une poursuite contre le groupe Boulanger. Ils réclament 3 000 000 $ en dommages-intérêts alléguant que le comportement fautif du Groupe Boulanger les prive d’un rendement de l’ordre de 18 % par année. Essentiellement, les dommages-intérêts réclamés représentent de cinq à dix ans de pertes financières et de pertes de rendement.

Contraignante ou pas, la bonne foi est de mise

Dans le cadre de son analyse, la Cour énonce que l’obligation incombant aux parties dans le cadre d’une lettre d’intention, même lorsque non contraignante (non-binding), est de négocier et de collaborer de bonne foi afin de rendre fructueuses les démarches préliminaires à la conclusion du contrat. Si la conduite d’une partie durant les négociations et lors de la rupture n’est pas conforme à la norme de la bonne foi imposée par l’article 1375 du Code civil du Québec en matière contractuelle, la responsabilité civile de cette partie sera engagée.

En l’espèce, les frères Beauregard soutiennent que le prétendu manquement commis par le Groupe Boulanger de respecter son obligation de négocier de bonne foi engage sa responsabilité civile.

Dans le cadre du dossier, la Cour retient toutefois de la preuve administrée que le Groupe Boulanger n’a pas commis de faute. Il a fait preuve de bonne foi en donnant toute la latitude aux frères Beauregard afin qu’ils puissent mettre en place leur financement. Constatant l’échec des frères Beauregard d’y parvenir, le Groupe Boulanger était en droit de rompre les négociations qui n’allaient nulle part et de se retirer comme il l’a fait.

Bien que la Cour ait fait échec au recours intenté par les frères Beauregard, il n’en demeure pas moins que cette affaire confirme que la signature d’une LOI, bien que décrite comme étant sans obligation, entraîne néanmoins l’obligation pour un vendeur potentiel de faire montre de bonne foi dans le cadre du processus de vente. Cette obligation n’impose point de ne pas rompre les pourparlers contractuels, mais elle commande de ne pas y mettre fin sans justification lorsqu’on a suscité chez le partenaire la confiance dans la conclusion de l’accord.

Responsable oui … mais jusqu’à un certain point

Malgré l’absence de faute, la Cour a tenu à souligner que même si le Groupe Boulanger avait été fautif, les frères Beauregard n’auraient eu droit qu’aux dommages subis entre la signature de la LOI et la terminaison « illégales » alléguées des discussions.

Pour en conclure ainsi, la Cour souligne que les dommages-intérêts compensatoires se déclinent différemment selon que le préjudice qu’ils visent à réparer est contractuel ou extracontractuel. En matière extracontractuelle, il s’agit de replacer la personne dans la situation où elle aurait été si la faute n'avait pas été commise, ouvrant ainsi la porte à une indemnisation pour la perte subie et le gain manqué.

Par contre, dans le cas d’une lettre d’intention dite non contraignante, il s’agit d’une matière contractuelle et on vise plutôt à replacer la personne dans la situation où elle aurait été si le contrat avait été bien exécuté. Il importe de bien distinguer la responsabilité que peut encourir un vendeur potentiel avec celle découlant d’une promesse de vendre.

Dans le cas qui nous occupe, il est possible de croire que ces dommages se limitent aux honoraires versés par les acheteurs potentiels aux différents professionnels impliqués et au temps consacré par les acheteurs potentiels pour tenter de procéder à l’acquisition projetée et ne peut donner droit, aux acheteurs potentiels, à des dommages futurs liés à une perte de rendement ou à une perte de profit éventuelle.

Les parties avaient clairement stipulé dans la LOI que cette dernière ne créait aucune obligation future. Outre celle de négocier de bonne foi faut-il le rappeler!

En conclusion, il faut se garder de penser que le caractère non contraignant d’une lettre d’intention procure aux parties impliquées une immunité absolue. Celles-ci ne sont pas dispensées d’agir de bonne foi. Une partie qui y mettrait un terme sans raison valable engagerait sa responsabilité et pourrait être condamnée à des dommages envers l’autre. Ayant à l’esprit ces principes, il est plus facile de prendre une décision éclairée, tant pour l’acheteur potentiel que pour le vendeur potentiel, à savoir s’il est préférable d’utiliser une lettre d’intention non contraignante ou une offre d’achat formelle lorsqu’une transaction se dessine.

Notons que cette décision a été portée en appel. C’est à suivre…