La passation de titre, un recours utile tant pour l’acheteur que le vendeur?

Probablement pas. Récemment, la Cour d’appel, dans l’affaire De Chanteloup c. St-Laurent (2021 QCCA 90), s’est penchée sur les différents critères du recours en passation de titre, tant pour l’acheteur que pour le vendeur.

Dans les 110 paragraphes de la décision, on comprend rapidement que les critères pour exercer ce recours sont beaucoup plus onéreux pour le vendeur que pour l’acheteur. Pour sa part, l’acheteur peut généralement « satisfaire son obligation de consigner le prix de vente en y procédant avant l’audience sur le fond ou même, par exception, après jugement, s’il démontre au tribunal qu’il est effectivement en mesure de remplir ses obligations envers le vendeur, dont celle du paiement du prix » (paragraphe 70 de l’arrêt). Cependant, la Cour vient préciser que pour le vendeur, la situation se complique. En effet, ce dernier doit offrir un titre clair, c’est-à-dire libre de toute charge, on pense ici à l’hypothèque principalement. Contrairement à l’acheteur, le vendeur ne peut simplement promettre de clarifier les titres et de radier les charges à même le prix de vente une fois le jugement rendu. En principe, le vendeur devrait offrir un titre clair avant d’entreprendre le recours en passation de titre.

Devant ce critère exigeant pour le vendeur, la Cour en vient à la conclusion que sauf de rares exceptions, le recours le plus utile pour le vendeur en serait un en dommages-intérêts contre l’acheteur. Une fois que l’acheteur se désiste et ne veut plus passer titre, le vendeur remet l’immeuble à vendre et peut notamment et en principe, poursuivre son ancien promettant-acheteur pour la différence du prix de vente réellement obtenu.

Au paragraphe 78 de la décision, la Cour d’appel va même jusqu’à donner certains exemples où le recours en passation de titre serait pertinent pour un vendeur. L’un d’entre eux serait lorsque le vendeur vend sans contrepartie d’un prix de vente, mais avec l’obligation d’assumer certains coûts ou frais. À ce moment, le critère d’obtenir un titre clair et de radier les charges ne serait plus un enjeu.

Il semblerait ainsi que le recours en passation de titre devrait être prudemment utilisé pour un vendeur et dans certaines circonstances particulières. Il est primordial que le vendeur rencontre tous les critères légaux avant d’entreprendre un tel recours, au risque de se voir confronté à une demande en rejet de l’acheteur.

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