Bail commercial : loyer payé d’avance ou dépôt de garantie

Oui, il est recommandé pour un bailleur de demander à son locataire un loyer payé d’avance plutôt qu’un dépôt de garantie afin de contrecarrer les effets négatifs d’une éventuelle faillite du locataire. En effet, les deux décisions de principe Restaurant Ocean Drive Inc. (Syndic de), [1998] R.J.Q. 30 et Expleo Global inc. (Trustee of), 2003 CanLII 7303 (QC CS) nous enseignent que suivant la Loi sur la faillite et l’insolvabilité, un bailleur est dans l’obligation de remettre un dépôt de garantie au syndic en cas de faillite du locataire.

Le dépôt en garantie représente une somme que le bailleur reçoit du locataire afin de garantir l’exécution de ses obligations aux termes du bail. Le bailleur détient le dépôt, suivant les clauses standard prévues aux baux commerciaux, pendant l’entièreté de la durée du bail afin de remédier au défaut du locataire, le cas échéant. Or, en agissant ainsi, le bailleur se trouve à être dépositaire face à ce dépôt de garantie au sens du Code civil du Québec, la somme d’argent n’étant dès lors pas considérée comme étant sa propriété absolue.

Pour cette raison, il est préférable d’obtenir un loyer payé d’avance de son locataire, lequel n’a pas à être remis au syndic en cas de faillite du locataire. Pour se faire, il est toutefois primordial de préciser au bail commercial que ce loyer payé d’avance devient la propriété absolue du bailleur dès la réception de la somme d’argent par ce dernier, puis que cette somme sera applicable, par exemple, sur les trois (3) derniers mois du bail. Ainsi, comme le montant reçu à titre de loyer payé d’avance fait partie intégrante du patrimoine du bailleur dès sa réception, le tout sera opposable au syndic et la somme n’aura pas à être remise.

Par conséquent, il est préférable d’insérer une clause de loyer payé d’avance qu’une clause de dépôt de garantie, tout en prenant soin de bien rédiger ladite clause, pour éviter toute ambiguïté quant au réel propriétaire du montant, notamment en évitant d’employer des termes comme « dépôt de garantie » ou « dépôt de sécurité ».

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à communiquer avec notre équipe de droit immobilier qui se fera un plaisir de vous conseiller pour la rédaction de votre bail commercial et des clauses de garanties qui s’y retrouvent.