Le bail commercial en contexte de pandémie

Suivant une décision récente de la Cour supérieure dans l’affaire Lechter (Montreal Professional Building) c. Keurig Canada inc., 2022 QCCS 1649, non.

Le trouble de droit, prévu à l’article 1858 du Code civil du Québec, consiste en la perte de jouissance qu’un ou une locataire pourrait subir en raison de l’exercice par autrui d’un droit que celui-ci ou celle-ci a ou prétend avoir sur le bien loué. Cette notion, aussi connue sous le nom de garantie contre l’éviction, constitue une obligation de garantie du locateur ou de la locatrice qui ne peut y déroger, à moins qu’une clause explicite au bail commercial ne le prévoie.

Conformément à la jurisprudence, la notion de trouble de droit inclut également les règlements de zonage visant spécifiquement un bien loué. Par exemple, un avis d’infraction émis par une municipalité et empêchant un ou une locataire d’utiliser son local commercial constituerait en principe un trouble de droit.

Dans la récente affaire Lechter, le locataire commercial d’un Café Van Houtte avait cessé temporairement l’exploitation de son commerce à la suite des décrets et arrêtés ministériels émis dans le contexte de la pandémie de la COVID-19, lesquels ordonnaient notamment la fermeture des salles à manger des restaurants. Invoquant une défense de trouble de droit fondée sur ces mesures sanitaires, le locataire soutenait être exempté de payer le loyer pour toute la durée desdites mesures, et ce, jusqu’à l’expiration de son bail en mars 2021.

Analysant la question, la Cour supérieure conclut au contraire que les mesures sanitaires décrétées lors de la pandémie de COVID-19 et obligeant la fermeture des commerces ne constituent pas des troubles de droit au sens de l’article 1858 C.c.Q. En effet, celles-ci ne font que suspendre certaines activités de manière uniforme, sans égard à leur emplacement géographique ou à un bien loué particulier.

Cette décision vient donc enrayer la portée de l’affaire Hengyun, rendue en juillet 2020, où la Cour supérieure mentionnait qu’un décret gouvernemental découlant de la pandémie pouvait constituer un trouble de droit.

Enfin, il est à noter que la décision Lechter a été portée en appel en juin dernier; il sera donc intéressant de voir quelles précisions la Cour d’appel pourra apporter quant à la notion de trouble de droit en contexte de pandémie.

En attendant l’arrêt de la Cour d’appel dans Lechter, nous vous invitons à communiquer avec notre équipe de litige immobilier pour toute question en matière de baux commerciaux.

*L’auteur remercie la précieuse aide de Mme Farah Yahia, étudiante en droit.