Les clauses pénales dans les déclarations de copropriété

Oui, dans la mesure où une clause pénale est prévue dans la déclaration de copropriété. Dans la décision Copropriété de Griffin Îlot 10 Résidentiel c. Zhao, la Cour supérieure a condamné madame Zhao, propriétaire d’une unité résidentielle, à payer au Syndicat de copropriété, à titre de pénalité en vertu du Règlement de l’immeuble, la somme de 49 000 $, avec les intérêts. De plus, la propriétaire a également été condamnée au remboursement des honoraires extrajudiciaires encourus par le Syndicat dans le cadre du litige pour faire respecter la déclaration de copropriété, soit la somme de 34 387 $.

Cette copropriétaire faisait la promotion de son logement sur la plateforme de location Airbnb et louait son logement pour des périodes de courte durée, alors que ce type d’activité était interdit par le Règlement de l’immeuble.

La déclaration de copropriété prévoyait des pénalités de 1 000 $ pour une première violation et de 3 000 $ pour chaque violation subséquente. La déclaration de copropriété prévoyait également une clause pour le remboursement des honoraires extrajudiciaires encourus par le Syndicat pour, entre autres, forcer les copropriétaires à respecter la déclaration de copropriété.

La clause pénale est prévue par le Code civil du Québec aux articles 1622 à 1625. Traditionnellement, la clause pénale a comme objectif d’évaluer par anticipation les dommages suivant une faute du cocontractant. Cependant, la clause pénale peut également avoir un objectif allant au-delà de la vocation de réparation du préjudice. En effet, les clauses pénales peuvent être utilisées afin d’avoir un effet dissuasif pour la personne qui y est obligée. Dans le contexte d’une copropriété, l’objectif est donc d’inciter le ou la copropriétaire à respecter la déclaration de copropriété afin d’éviter le paiement d’un montant supérieur au préjudice futur, qui serait réellement encouru par le Syndicat et les autres copropriétaires.

La clause pénale peut prévoir le paiement d’une somme unique, mais peut également être successive, comme le paiement d’une somme cumulative pour chaque infraction, ou par jour d’inexécution. Les clauses pénales doivent être bien rédigées pour s’assurer de leur validité et éviter que les tribunaux n’interviennent en les réduisant ou en les annulant. De plus, depuis l’entrée en vigueur du Projet de Loi 16, le 10 janvier 2020, les clauses pénales doivent être insérées dans l’acte constitutif de copropriété (première partie de la déclaration de copropriété) et non dans le règlement de l’immeuble (deuxième partie de la déclaration de copropriété). Elles doivent donc être approuvées selon la majorité énoncée à l’article 1097 du Code civil du Québec et, ensuite, elles doivent être notariées et publiées. Le Projet de Loi 16 énonce également que toute clause pénale adoptée avant le 10 janvier 2020, et rédigée dans le règlement de l’immeuble, est réputée faire partie de l’acte constitutif. Il n’est donc pas nécessaire d’effectuer des modifications à la déclaration de copropriété pour les clauses pénales adoptées avant le 10 janvier 2020.

Pour toute question, n'hésitez pas à communiquer avec un membre de notre équipe de copropriété afin de vous assister dans l’adoption d’une clause pénale dans votre déclaration de copropriété.