Louage commercial et enjeux environnementaux

Oui. En effet, le bail commercial est un contrat négocié de gré à gré où les parties viennent établir entre elles les obligations de chacune sur une multitude de sujets, dont l’environnement. Ce faisant, la rédaction du bail commercial peut permettre de clairement déterminer à titre d’exemple qui entre le bailleur et le locataire assumera les coûts de décontamination en cas d’incident.

Dans l’éventualité où un bail commercial encadre d’ores et déjà, par écrit, les obligations environnementales du locataire, le bailleur pourra appliquer les clauses contractuelles du bail pour contraindre un locataire à effectuer une réhabilitation environnementale à ses frais, dans la mesure où il peut prouver que la contamination a été causée par le locataire ou une personne dont il est légalement responsable.

En absence de clause spécifique dans le bail, les obligations du bailleur et du locataire en matière environnementale sont en partie établies par le Code civil du Québec, par la Loi sur la qualité de l'environnement (« LQE ») et par son Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains (« Règlement »).

Ainsi, si le bail ne prévoit pas de façon contractuelle les obligations environnementales du locataire en cas de contamination, le bailleur pourra tout de même se rabattre sur la législation applicable.

En effet, un bailleur n’est pas toujours le premier responsable devant réhabiliter son terrain. Un locataire ou un sous-locataire peut tout aussi bien être tenu responsable de la contamination, en vertu de l’article 31.43 de la LQE, puisque c’est celui ayant la « garde » du terrain, soit à titre de propriétaire, de locataire ou autre, qui est responsable de sa contamination et, par extension, de sa réhabilitation.

De plus, lorsque le locataire exerce certaines activités industrielles ou commerciales spécifiées dans le Règlement, la LQE prévoit que c’est le locataire exerçant les activités en question qui devra réhabiliter le terrain à la cessation de ses activités. 

Malgré tout, afin d’éviter les situations d'ambiguïté et les conflits, il est crucial de bien rédiger les clauses relatives à l’environnement incluses aux baux commerciaux.

Nous vous invitons à contacter notre équipe de droit immobilier commercial pour vous accompagner dans la rédaction ou négociation de telles clauses.